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恋爱期间以双方名义购房,分手如何处理? | 君澜

发布时间:2021-02-01 访问量:137次 来源:上海君澜(无锡)律师事务所

恋爱期间以双方名义购房,分手如何处理? | 君澜



前言


男女双方在恋爱期间,双方感情较好,有谈婚论嫁打算时,女方或女方父母基于传统的婚嫁礼仪或考虑到婚后的稳定生活,要求男方在购房合同或产权证上加上女方的名字。而男方购房时可能存在经济能力不足时,需要男方父母或者双方父母出资共同支付首付款,男女双方或单方偿还贷款。


但,美好愿景或许会因种种缘故而破灭,感情或许在生活的琐碎中慢慢消磨殆尽。如男女双方最终未能步入婚姻的殿堂,没有缔结婚姻关系,所购买的房屋在分手时该如何分割?



1. 分割原则:有约定按约定


在恋爱期间,无论是一方出资还是另一方出资,以双方名义购房,产权登记在双方名下,根据物权公示原则,登记在双方名下即为共有。而双方终止恋爱关系后分割共有财产,符合重大理由需要分割的情形,如双方对于房屋共有方式、房屋份额进行约定,则按照约定进行分割。约定的方式包括产权登记时明确共有方式及各自享有的份额,以及双方私下协议约定。


案例参考——(2016)粤01民终3032号

双方本为恋人关系,在恋爱期间购买房屋的目的就是为了结婚之用,现双方因感情不合而未能登记结婚,双方继续共同共有房屋的基础已丧失,故许某作为房屋的共同共有人之一,提出分割房屋的诉讼主张,合理合法。房屋登记在双方名下,且明确登记为共同共有在财产处理时,双方对于出资额、所有权并无约定,即便出资额不对等,可认定出资多一方对另一方的赠与,故应当认定双方各现有50% 的份额。


2. 双方未约定,如何分割?


(1)按照出资份额分割。

如双方并未明确约定房屋为共同共有或按份共有,且双方并未缔结婚姻关系,不存在家庭关系,则应认定双方对于房屋为按份共有,如能确认出资份额的,则按照出资份额分割,如不能确定出资份额的,则应当等额分配。


(2)在判断出资份额时,需要考虑购置房屋的首付及还贷时,双方是否共同生活。

根据《最高人民法院关于人民法院审理未办理结婚登记而夫妻名义同居生活案件的若干规定》,如双方在同居生活期间以共同所得的收入和购置的财产,应认定为一般共有。换言之,因同居期间双方财产混同,即便以一方名义出资,应当认定属于共同出资,等额均分出资份额。


除非一方能够证明该出资并非混同财产,而是其个人取得的独立的财产或系父母、亲友等其他出资。可以看出,证明非混同财产的举证责任分配给出资方,如出资方无法证明出资款为其个人财产,则应当认定为共同财产。


案例参考——(2019)最高法民申44号

案涉房屋系在裴成国与郑英玉同居生活期间所购置,原审将该房屋作为二人共同财产予以分割,符合上述司法解释的规定;郑英玉名下存款亦形成于二人共同生活期间,原审鉴于郑美善未能举证证明郑英玉经营孤儿院的收入或存在其他收入,并考虑到二人长期同居生活的事实,认定同居期间财产已经混同,在无法区分份额的情况下作为共同共有财产予以分割亦无不当。


(3)如一方出资,以双方名义购房情形,应综合考虑。

房屋分割时并非完全依据出资份额,仍需考虑双方的生产、生活的实际情况,综合考虑后,仍可确认未出资方份额,但一般在10%-30%。


3. 不同情形下,如何起诉?


(1)未办理房屋产权证,仅以双方名义购房。

由于房屋产权尚未登记,双方对房屋并非享有所有权,而仅为要求开发商按约交付房屋并办理产权的请求权,因此不能直接起诉要求分割房屋。但可起诉要求确认所有权归属及份额。


案例参考——(2014)厦民终字第 1028 号

法院认为,“本案系共有物分割纠纷。讼争房产虽未办理权属登记,但林浩、谢珍双方与开发商签订购房合同并办理了备案登记手续,现讼争房产亦已经交房,故讼争房产的权属确认具有相应的前提。”


(2)已办理房屋产权证,登记为双方名义。

目前关于一方或双方共同出资登记在双方名下,司法实践中一般直接按照“共有物分割”请求法院依法分割房屋。但仍存在不同的裁判观点,除共有物分割之诉外,还包括“附条件赠与”、“婚约财产纠纷”。

不同的起诉依据所依据的规则不同,如共有物分割规则如上文所述。“附条件赠与”裁判规则为:一方出资购房登记在双方名下,系为双方缔结婚姻、共同生活准备,如双方最终未缔结婚姻关系,则赠与条件未能成就,赠与合同不成立,该房屋按照各方出资份额进行分割。


“婚约财产纠纷”裁判规则主要适用《婚姻法司法解释二》第十条彩礼返还规则,主要适用于一方出资登记在一方或双方名下情形。


案例参考——(2018)晋 0106 民初 5240 号

法院将案由“赠与纠纷”变更为“婚约财产纠纷”,原告同意被告作为房屋的共有人,是基于原告认为原被告双方会成立夫妻关系,该房屋是为原被告双方购置的婚房,原告自愿一人支付涉案房屋的首付款和贷款是基于该目的和前提的。该前提是原被告结婚该房屋即为婚房,此况下,原告给予被告“一半”的产权,可据此认定系原告为结婚支付的“彩礼”。现原被告之间并未结婚,要求被告退还“彩礼”合理合法。

结语


在恋爱期间你侬我侬之时,很多人认为谈钱伤感情,所以双方对房屋的共有方式和份额持有等避而不谈。但是,对上述事项事先约定是防止分手后因房屋陷入无尽纠葛之中较好的方式,体面的分手也是对感情、对自己的尊重。


如事先无约定,出资方应当注意保存好首付款、贷款等出资凭证,有利于分手后主张权利,防止“人财两空”。最后的最后,无论约定与否,都希望双方能理性、友好的协商解决问题,让过去的成为过去,让未来不再伤“情”。

法律依据


《中华人民共和国物权法》

第九十九条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产,以维持共有关系的,应当按照约定,但共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割;没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割,共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。


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