房屋赠与出去并办理了过户手续，老人还能要回来吗？

王某某、刘某某夫妇未生育子女，周某某系王某某的外甥。2016年10月13日，王某某、刘某某与周某某签订了《无锡市存量房屋买卖合同》，约定：王某某、刘某某将名下房屋出售给周某某，成交价20万元，周某某于2016年10月20日前一次性支付购房款等。2016年10月27日，涉案房屋权利人由王某某变更为周某某，但房屋的不动产权证一直由王某某、刘某某保管，房屋也仍由老夫妇居住使用，周某某也未按照《无锡市存量房屋买卖合同》支付购房款。

关于涉案房屋，王某某认为系无偿赠与给周某某，条件是周某某负责老夫妇的养老送终。后双方关系恶化，周某某明确表示不再照顾王某某夫妇，王某某向当地电视台民生调解栏目求助，最终也没有调解成功。2019年5月，周某某申请补办了涉案房屋的不动产权证。

王某某、刘某某遂向法院起诉，要求周某某返还涉案房屋。诉讼过程中，刘某某因病去世。

一审法院支持了王某某的诉讼请求，判决认定王某某、刘某某与周某某签订的《无锡市存量房屋买卖合同》无效，撤销王某某、刘某某（已故）对周某某就涉案房屋的赠与，周某某将涉案房屋产权过户至王某某名下。宣判后，周某某不服，提出上诉。2021年2月5日，无锡市中级人民法院作出判决，驳回周某某的上诉，维持原判。

 本案的争议焦点为王某某、刘某某将涉案房屋过户给周某某系买卖还是名为买卖实为附义务的赠与。根据法律规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。受赠人不履行赠与合同约定的义务，赠与人可以撤销赠与。虽然王某某、刘某某与周某某签订了《无锡市存量房屋买卖合同》，但是从合同的签订以及履行来看，买卖合同并非双方的真实意思。首先关于房屋买卖，双方并没有进行过商议，《无锡市存量房屋买卖合同》也仅是不动产登记中心的备案合同，合同内容也仅约定了房屋坐落、建筑面积、转让价格及交房期限，未约定违约责任等内容，有别于一般的房屋买卖合同，房屋成交价格20万元也远低于同期该地段房屋市场价格。在合同履行方面，周某某自始至终未支付过购房款，王某某、刘某某也从未向周某某催讨过购房款，合同签订后双方虽然办理了过户手续，但是房屋一直由王某某夫妇居住使用，房产证也由老夫妇保管。同时，因为王某某夫妇无子女，周某某系王某某的外甥，涉案房屋转让后，周某某对王某某、刘某某的日常生活予以照顾和帮助。故法院最终认定涉案的《无锡市存量房屋买卖合同》名为买卖，实际为附条件的赠与。自双方发生矛盾之后，双方互不往来，周某某也未再对王某某、刘某某履行赡养义务，赠与合同所附义务不能实现。故为维护社会关系的稳定，保护赠与人及老年人的合法权利，倡导优良的道德挂念，法院最终判决支持了王某某的诉讼请求。关于周某某曾经对王某某夫妇生活上有所照料，王某某自愿补偿周某某5000元，法院也予以确认。

    关于撤销权的行使，合同法第一百九十二条第二款规定，赠与人的撤销权自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。虽然周某某主张王某某起诉时距双方发生矛盾已经超过一年，但是法院根据查明事实，认定对于周某某是否尽到扶养义务，应以王某某的主观感受作为判断标准，故王某某彻底对周某某失去信心的时间，应作为王某某知道撤销原因的时间，最终认定王某某的起诉未超过法律规定的除斥期间。

当前，我国已经进入老龄化社会，老年人尤其是孤寡老人的养老问题，需要得到社会的关注。本案中，王某某、刘某某夫妇膝下无子，且刘某某年迈多病。周某某作为外甥，与老夫妇往来密切，因此也获得了老夫妇的信任。老夫妇将房产赠与给周某某，同时周某某承诺履行扶养照料两位老人的义务。但是在完成房屋过户手续之后，一旦双方之间产生矛盾，则王某某、刘某某的权利则无法得到保障。因此，我们建议，老年人不要过早处置自己名下的房产。如果王某某夫妇当初通过公证遗嘱或者签订遗赠抚养协议的方式，也许就不用通过法院诉讼的方式来维护自身权利了。

另外，由于之前严格执行独生子女政策，近些年生育率下降，失独老人单身老人无子老人会越来越多，以房养老的相关产业链和法规政策建设普及仍需到位。房产，尤其大城市城市的房产，作为目前中国投资市场相对保值能力较强的不动产，经常是养老资产的选择。老人会与机构或个人达成协议，约定养老责任和身后房产归属。这需要专业人士进场，把控包括对房产的评估定价、双方合同的制定、专业的赡养方式、死后房产过户等一系列过程。